Anda pernah mencari properti sendiri di Booking.com, lalu menemukannya di halaman ketiga, di bawah villa sebelah yang fotonya biasa saja? Hampir selalu penyebabnya bukan harga, tapi cara platform membaca listing Anda.
OTA (online travel agent) seperti Booking.com, Agoda, Expedia, dan Traveloka dibayar dari komisi. Jadi mereka mendorong listing yang paling mungkin menghasilkan booking. Optimasi listing OTA pada dasarnya membuat properti Anda terlihat seperti pilihan yang aman bagi algoritma itu. Artikel ini membahas cara kerjanya, lalu tujuh hal yang bisa Anda perbaiki sendiri.
Bagaimana OTA menentukan peringkat
Tiap platform punya rumusnya sendiri dan tidak membukanya secara penuh. Tapi pola besarnya sama di semua OTA:
| Faktor | Yang dilihat platform |
|---|---|
| Konversi | Berapa banyak orang yang melihat listing Anda lalu memesan |
| Kelengkapan konten | Foto, deskripsi, fasilitas, kebijakan: semakin lengkap, semakin mudah dicocokkan dengan filter |
| Ulasan | Skor, jumlah, dan seberapa baru ulasannya |
| Harga dan ketersediaan | Harga yang bersaing dan kalender yang terbuka di tanggal yang dicari |
| Nilai bagi platform | Komisi dan keikutsertaan di program promosi atau visibilitas |
| Keandalan | Pembatalan dari pihak properti, overbooking, dan keluhan tamu |
Konversi adalah faktor yang paling sering diremehkan. Listing yang sering dilihat tapi jarang dipesan akan turun pelan-pelan, sebagus apa pun propertinya.
1. Lengkapi profil sampai tuntas
Booking.com dan Agoda menunjukkan seberapa lengkap halaman properti Anda di extranet. Isi sampai penuh: fasilitas, kebijakan, jam check-in dan check-out, info anak dan hewan peliharaan, serta aksesibilitas.
Banyak tamu memakai filter seperti "kolam renang pribadi", "parkir gratis", atau "sarapan termasuk". Fasilitas yang tidak dicentang membuat properti Anda hilang dari pencarian itu, walaupun fasilitasnya ada.
2. Perlakukan foto sebagai etalase
- Lima foto pertama menentukan klik. Taruh foto terkuat di depan: pemandangan, kolam, kamar terbaik.
- Setiap tipe kamar punya foto sendiri. Tamu ingin melihat persis kamar yang mereka pesan.
- Perbarui foto setelah renovasi. Foto lama yang tidak sesuai kenyataan menghasilkan ulasan "tidak seperti di foto".
3. Tulis deskripsi untuk tamu, bukan untuk brosur
Buka dengan alasan menginap: apa yang membuat properti Anda berbeda, dan untuk siapa. Setelah itu baru fakta praktis: jarak ke pantai atau pusat kota, akses jalan, dan parkir. Hindari klaim yang tidak bisa dibuktikan. Tamu membaca ulasan, dan ulasan akan membandingkannya.
4. Ulasan: minta, balas, dan perbaiki
Ulasan adalah pengganti "mencoba dulu" bagi tamu yang belum pernah datang. Tiga kebiasaan yang membuat perbedaan:
- Balas setiap ulasan, terutama yang negatif. Singkat, tenang, dan sebutkan apa yang sudah diperbaiki.
- Cari pola. Kalau tiga tamu menyebut Wi-Fi lambat, masalahnya ada di Wi-Fi, bukan di tamunya.
- Jaga aliran ulasan baru. Skor tinggi dari dua tahun lalu kalah meyakinkan dibanding skor bagus dari bulan ini.
5. Harga dan ketersediaan yang akurat
Kalender yang tertutup di tanggal yang dicari tamu sama dengan tidak ada. Buka inventori sejauh mungkin ke depan, dan pastikan harga serta ketersediaan sama di semua kanal. Perbedaan harga antar OTA bisa membuat platform menurunkan posisi Anda. Sering kali itu juga melanggar perjanjian harga di kontrak.
Kalender yang tidak sinkron juga berujung overbooking, dan overbooking berujung pembatalan. Pembatalan dari pihak properti adalah salah satu hal yang paling cepat menurunkan peringkat.
6. Pakai program visibilitas dengan hitungan
Setiap OTA menjual cara untuk tampil lebih tinggi, misalnya Visibility Booster dan Preferred Partner Programme di Booking.com, program pertumbuhan di Agoda, atau TravelAds di Expedia. Umumnya Anda membayar komisi tambahan atau biaya per klik.
Program ini bisa berguna untuk listing baru, atau untuk tanggal sepi yang harus diisi. Tapi hitung dulu: setelah komisi tambahan, berapa pendapatan bersih per kamar? Kalau angkanya tidak masuk akal, lebih baik perbaiki konversi dulu, lewat foto, harga, dan ulasan.
7. Kenali market manager Anda
Booking.com dan Agoda punya market manager untuk tiap area. Mereka tahu tren di lokasi Anda, periode ramai, dan promosi yang sedang didorong. Minta jadwal ngobrol, sampaikan target Anda, dan tanyakan apa yang menurut mereka menahan listing Anda.
Checklist bulanan optimasi listing OTA
- Skor kelengkapan properti di extranet sudah penuh?
- Lima foto pertama masih yang terbaik?
- Semua ulasan bulan ini sudah dibalas?
- Harga sama di semua kanal, kalender terbuka 12 bulan ke depan?
- Program berbayar yang aktif masih untung setelah komisi?
Kalau mengerjakan semua ini untuk tiga sampai lima OTA sekaligus mulai menyita waktu, di situlah peran jasa manajemen OTA hotel dan villa. Untuk strategi yang lebih luas, termasuk komisi dan direct booking, baca cara memaksimalkan OTA.
